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南京土地新政解读:“限价”与“竞配建”本质降不了房价!

2016年05月28日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

从未来市场趋势来看,市场供求关系的力量始终是占据主导的,“限地价、竞配建”调控难以改变土地市场走势大趋势。

根据搜狐焦点南京楼盘站等渠道消息:南京土地新政出台!

一是,实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的土地出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效;

二是,严格落实控房价准许成本,物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时,对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金,不计入其房价的准许成本,不作为申报价格的组成部分。

那么,这一模式能起到的作用有多大?适合全国范围推广吗?就“限地价、竞配建”等南京土地新政比较关心的核心问题笔者一一解读。

1、土地出让最高限价不是解决“地王”的根本办法,增加土地供应才是治本之策。

就土地出让最高限价而言,苏州楼盘已经在执行。从执行结果来看,大部分地块确实没有超出政府设定的土地出让最高限价,表面上来看,楼板价再高一点的“地王”确实没有出现,政府调控的目标也实现了,但是,这样的措施“治标不治本”,这并不解决土地市场高地价的本质问题。

原因很简单,在供求关系紧张“地王”频出的市场背景下,最有效的措施是增加土地供应量,通过增加供应量来调节市场供求关系。如果供应量没有增加,只是通过限价的措施人为为土地市场降温,那么这个“没有地王”的时代是不可持续的。道理很简单,没有拿到地块的企业始终还会出来搅局,地块流拍的可能性也会增加;在拍地之前,房企之间也会主动勾兑,商定不超过最高价,最终谁获得这个地块允许其他开发企业参与开发,这样也破坏了公平的市场竞争环境,导致市场竞争秩序越来越乱。

2、南京土地新政能起到抑制房价上涨的作用吗?

就南京土地新政本质而言,“限地价、竞配建”表面上来看,使土地市场交易价格降低或溢价率最高45%,溢价率表现走低,但是,实际上由于配建条件的存在,开发企业在拍得地块之后,对于开发企业来讲,只不过是通过“配建”形式转嫁了正常招拍挂时土地应该溢价的那部分金额,其总体成本并没有降低。

同时,截止目前为止,笔者也没有发现这样规定当中也不涉及“限房价”。因此,即使通过“限地价、竞配建”形式竞拍地块,由于对于房企来讲其实际土地成本并没有降低,因此,从土地成本构成的角度来讲,并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用,反而会因为这样的措施进一步推升未来住房的价格。

此外,决定房价上涨与否的核心因素仍然是市场供求关系,在南京土地供应量偏少,并且市场供求关系紧张的市场背景下,增加土地供应才是解决目前房价高企、房价出现快速上涨的良药,而不是一方面土地供应量上没有实际增加,另外一方面通过行政化措施“限地价,竞配建”,最终推升土地成本,推升房价。

3、“限地价、竞配建”这种模式下推出的地块是不是会受到开发商的冷落?

对于成本控制能力弱的开发商,周转速度慢的开发商,“限地价、竞配建”可能会压缩这些企业的利润空间,这些开发商有可能就不会再关注这样的地块,由此市场温度短期降温。

而对于成本控制能力强的开发商,周转速度快的开发商,则在这个时候具有拿地的优势,在获得土地资源同时,由于南京土地新政规定当中并不涉及“限房价”,还有可能通过自身的产品研发及、运营、营销等方面优势获得一定的利润。

4、在实际操作中会不会带来一些问题如开发商偷工减料?如何去避免?

笔者认为,有可能会。这和开发企业的品牌和品质有关。如果品牌开发企业一般不会。因为,这些企业的成本控制能力相对较强,这些开发商可以通过集团内部大规模采购、标准化的操作降低成本。而对于成本控制能力较弱的企业,如果采取偷工减料,除了处罚并责其改正之外,对于该企业在这个市场的拿地资格、开发资质可以做出限制性规定,防止其做出出格的实情。

5、“限地价、竞配建”这种模式适合在全国范围内推广吗?

笔者认为,“限地价、竞配建”这种模式不适合全国“一刀切”推广。

首先,“限地价、竞配建”这种模式只适合房价上涨比较快的城市,比如在一线城市、房价上涨过快的部分二线城市进行推广比如南京、苏州、合肥楼盘等,通过“限地价、竞配建”短期内再增加中小套型住宅供应,适当调节市场供应结构,抑制均价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。

其次,“限地价、竞配建”只适合重点城市个别地块,由于土地资源的稀缺性、市场阶段性的特征,不可能所有的地块都适合“限房价竞地价”。“限地价、竞配建”只适合重点城市容易比较产生比较高溢价的项目上。通过这样的方式调节地价,调节区域市场供应结构,控制城市均价过快上涨。

第三、“限地价、竞配建”改变不了地价实质性上涨趋势,长期执行违背市场经济规律。

地价随着市场条件、配套条件会逐渐上涨,这是市场经济规律,这是市场的力量;此外,“限地价、竞配建”规定当中并不涉及“限房价”。因此,即使通过“限地价、竞配建”形式竞拍地块,由于对于开发企业来讲其实际土地成本并没有降低,因此,从土地成本构成的角度来讲,并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用。

从未来市场趋势来看,市场供求关系的力量始终是占据主导的,“限地价、竞配建”调控难以改变土地市场走势大趋势。因此,当前来讲,不管“限地价、竞配建”试点范围怎么扩大,基准地价上不上调,地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论这么变化,从大趋势角度来讲,改变不了一二线城市地价的上涨趋势,只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。

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