调控再出招！南京提高土地出让首付款

去年以来的南京土地拍卖中，开发商的阔绰出手，让高价地横行。地价推升房价的预期，也让很多买房人备感焦虑。现代快报记者了解到，南京日前悄然调整土地拍卖规则，新的规则从土地款首付比例上从严，土地价格溢价越高，开发商要付出的资金成本就越高。虽然这个举措不会对土地拍卖有明显降温作用，但仍有可能让冒进的开发商有所收敛。

现代快报记者 马乐乐

麒麟土地首付款可能多出几个亿

4月15日南京将有4幅土地公开拍卖，其中包括江北两幅、麒麟一幅和板桥一幅。业内人士普遍表示，江北和麒麟的土地拍卖势必又是一场“激战”，再出高价地的可能性很大。不过，对于参加土地拍卖的开发商来说，却发现了新情况，那就是土地拍卖成交后的付款方式变了。

南京原先的规则是，买到地的开发商要在7日内支付总价50%的首付款，在3个月内支付另外50%。但是从4月15日的这场土地拍卖开始，南京规定，如果拍卖成交价格不超过最高限价的，仍然按照老规则付款；如果成交价格超过最高限价的，首付款要大大提高。

从两年前开始，南京规定，土地起拍价之上45%即为“最高限价”，当超过最高限价时，多出的部分就归入保障房资金。假设起拍价10亿元，那么最高限价就是14.5亿元，如果成交价格是20亿元，那么多出来的5.5亿元就是保障房建设资金。

事实上，按照南京目前的土地拍卖热度，突破45%的最高限价是普遍现象。这意味着开发商都将面临首付款提高的情况。那么，首付款要提高多少呢？现代快报记者了解到，针对不同的地块，国土部门也作出了不同的约定。针对麒麟科创园G09地块，国土部门规定首付款为最高限价的50%和保障房建设资金。

G09地块的起拍价是18.1亿元，最高限价是26.3亿元。假设这个地块的溢价率能达到100%，那么成交价格36.2亿元。原先的付款方式是，7日内支付18.1亿元，另外18.1亿元在3个月内支付。而现在的首付款则变为13.15亿元最高限价的50%加上9.9亿36.2亿减去26.3亿元，也就是23.05亿元。首付款比原先多了4.95亿元。众所周知，几个亿在银行存3个月的利息，也是一笔不菲的数字。

江北两块土地首付门槛更高

针对可能大热的土地，继续提高首付比例。此次参加拍卖的江北G07和G08地块，就被要求首付款构成为：最高限价的60%和保障房建设资金。今年2月15日，保利地产(600048,股吧)摘得的江北G03地块，溢价率高达160%。假设即将拍卖的G07地块，溢价率也能达到160%，那么新政前后的付款方式将有何变化呢？

现代快报记者发现，G07地块起拍价21亿元，最高限价30.5亿元，假设按照160%的溢价幅度成交，那么成交价格就是54.6亿元。原先，开发商需要7日内支付27.3亿元；而按照新规，先要支付18.3亿元最高限价的60%，还需要支付24.1亿元保障房建设资金，那么总共首付款就是42.4亿元，比原先多了15.1亿元之多！

“这个新规定对开发商的压力还是不小的。”某央企开发商老总告诉现代快报记者，一般开发商都是在支付首付款后，去用土地抵押融资，可以较为便捷地寻找到另外一半的资金；而现在首付款比例提高，无形中让拿地成本继续增加，这样一来土地拍卖中的冒进冲动可能会有所收敛。

多家开发商人士认为，南京的购地款支付规则改变，有给土地市场调控降温的意图，不过短期内恐怕还难以阻挡高价地的继续诞生，毕竟全国几乎所有一二线大牌开发商都在南京虎视眈眈，不差钱的“金主”太多。